Créditos Hipotecarios
Los anuncios oficiales con relación a las facilidades crediticias tienen, hasta el momento de escribir estas líneas, una única norma concreta dictada por el Banco Central, la Circular A 4559 que reseñamos brevemente en este trabajo
Las facilidades que desde el Estado se pretenden otorgar a los solicitantes de créditos hipotecarios con el objeto de que adquieran sus viviendas chocan con el principal problema con el que siempre han chocado: la falta de una unidad de cuenta sólida y confiable. La principal razón por la cual los créditos son caros en nuestro país, está dada por la inflación generada principalmente por el propio Estado, adquirente de moneda extranjera a precios excesivos desde hace por lo menos 4 años, mediante el recurso de emitir moneda especialmente.
Este marco general es precisamente el que también provoca las distorsiones en los precios, los cuales se dividen en controlados, administrados y libres, encontrándose entre estos últimos precisamente los de los bienes raíces.
La suba de los valores de las propiedades en determinadas zonas (o más bien la recuperación de los valores del año 2001 y aún la superación de los mismos) tiene que ver con la demanda adicional producida por el ingreso de dólares de los extranjeros que por diversos motivos acudieron a aprovechar la ganga, y también por los propios argentinos, que encuentran un refugio para sus ahorros bastante más seguro que los bancos, las acciones o los títulos públicos. Los valores de los alquileres, por lo general quedaron rezagados debido a la falta de demanda ante la caída de los ingresos y la pérdida de ahorros de la población durante y después de la crisis de 2001. Y justamente, como los precios de tantos otros bienes, en los últimos tiempos los alquileres comenzaron a recuperarse. El clásico reacomodamiento de precios según la denominación oficial de la inflación, ha llegado a este rubro, para dolor de cabeza de los funcionarios (y de los inquilinos), especialmente.
En las zonas más requeridas de Buenos Aires, por ejemplo, se han producido cambios muy marcados en los precios relativos de los inmuebles, debido al aumento de la demanda señalado. Pero la suba de los costos del alquiler en tales zonas no siempre fue acompañada por la demanda, que se ha ido volcando a barrios menos caros, provocando en tal caso una suba adicional de los valores de los alquileres en esos lugares, llegando muchas veces a superar el 1% mensual del valor del inmueble, que es una medida histórica del precio de una locación.
Globalmente considerada, la suba de los alquileres está asociada al incremento de la inflación real y a la prohibición, dimanada de la llamada ley de convertibilidad, de colocar cláusulas de ajuste en contratos de dos o tres años de duración. No hay que dejar de recordar que los precios de los bienes son aquellos que la población está dispuesta a pagar y no otros. De modo que si el mercado convalida estos valores, para bajarlos habrá que recurrir precisamente al mercado. Y es esto lo que ha dado lugar a este nuevo intento de otorgar cierto favoritismo legal que baje los costos y ofrezca posibilidades a quienes deseen convertirse en propietarios (es decir, como siempre, no a todos los mortales, sino solo al sector elegido).
Con variantes, estos mecanismos se han aplicado en otros tiempos y no prendemos extendernos haciendo historia ahora. Baste con recordar la Resolución 1.050 de fines de los 70, y la Circular 830 de mediados de los 80. En el primer caso, la llamada indexación murió con el desastre de 1982/83 terminando en la llamada teoría de la imprevisión. En el segundo, las ridículas cuotas en medio de la vorágine inflacionaria, terminaron favoreciendo a determinados funcionarios y amigos que terminaron comprando propiedades por monedas. Queremos recordar especialmente al Sr. Aníbal Reynaldo, en aquellos tiempos director del Banco Hipotecario (estatal), quien aseguraba muy suelto de cuerpo por televisión que los créditos llegaban a los pobres, y que si ciertos funcionarios resultaban favorecidos por ello, era precisamente por provenir del campo popular.
Yendo concretamente a la circular A 4.559 del Central diremos lo siguiente:
Establece la flexibilización de los créditos hipotecarios desde el próximo 1° de setiembre.
Las entidades financieras podrán prestar el total del monto cuando el mismo no supere los $ 200.000.-
Entre los $ 200.001 y los 300.000, el monto a financiar podrá alcanzar el 90% del total.
La evaluación del cliente podrá hacerse mediante procedimientos variados, tales como
Los recibos de alquiler abonados en tiempo y forma.
Facturas o comprobantes de servicios públicos ídem.
Los recibos de sueldo (como hasta ahora)
La propia entidad financiera sobre la base de su experiencia acumulada.
También cabe señalar que las propiedades a adquirir no deberán superar los 120 metros cuadrados, y que será necesario establecer la forma en que la AFIP devolverá el IVA de manera acelerada a los constructores, tal como se ha prometido oficialmente que se haría. Se trata siempre de créditos para vivienda única .
Los diarios han publicado diversas estimaciones sobre los valores de las cuotas respecto de montos de $ 200.000.- y también de los ingresos que debería tener el adquirente para poder afrontar la cuota. En estos momentos de cambios creemos que lo mejor es esperar a que se definan otros parámetros, como por ejemplo qué pasará con el incomprensible impuesto de sellos, que en la provincia de Buenos Aires llega al 4%. O la obligación de efectuar mensuras en las casas que se vendan en dicha jurisdicción.
Lo que queremos decir es que los costos adicionales que encarecen un crédito impuestos por el Estado (aparte de la inflación) deberán ser revisados en cada jurisdicción (ya que son diferentes). A ello se le suman otros costos, como ser los seguros de vida y de incendios que se suman a las cuotas. Y también las comisiones y otros descuentos sobre los préstamos, que hacen que lo efectivamente puesto a disposición de los clientes sea una cifra menor que la pactada y acordada, lo cual, obviamente, constituye un incremento de la tasa de interés, que como es sabido se fija sobre el importe bruto.
Un elemento que no debemos dejar de mencionar es el de la variación en el tiempo y si las tasas de interés serán fijas o variables. No resulta muy razonable que mientras el propio Estado prevé generar una inflación del 10 el 11% anual, con control de precios y todo, las cuotas de créditos a 10 o 20 años puedan mantenerse constantes. Dicho de otro modo: si una persona es hoy por hoy inquilina, sabe que con el correr del tiempo el monto de su alquiler subirá. Sea al finalizar el contrato y tener que renovarlo, sea al mudarse. Lo mismo debería esperarse de las cuotas de los créditos.
De manera tal que lo aconsejable para quienes pudieran estar interesados es, a nuestro entender, en estos momentos, esperar normas complementarias que aclaren los diversos puntos aquí señalados (y otros que no enumeramos en búsqueda de la brevedad), antes de decidir qué hacer en cada caso. Porque acá como se ve entran en juego los bancos (oficiales y privados), la Nación y las Provincias.
Buenos Aires, 19 de agosto de 2006
HÉCTOR BLAS TRILLO
Contador Público