Impuesto a las Ganancias - Inmuebles

Consideraciones sobre el tratamiento tributario dado a la tenencia, venta o transferencia de inmuebles.

Continuamos analizando en este trabajo algunas cuestiones referentes a la situación impositiva que se presenta ante la tenencia, venta o transferencia de inmuebles urbanos y rurales.

En primer lugar nos referiremos a la venta de inmuebles, tanto urbanos como rurales. En este concepto consideraremos también los aportes a sociedades, el rescate y cualquier otra forma de disposición del dominio que pueda asimilarse a la venta.
Por empezar, definiremos cuatro tipos de sujetos: (1) las sociedades comerciales (2) personas físicas, (3) explotaciones unipersonales (4) propietarios del exterior.

Las sociedades comerciales son las de la ley 19.550 y también las comerciales de hecho. Si tales entes jurídicos deciden vender un inmueble de su propiedad podrán actualizar su costo de adquisición hasta marzo de 1992, por imperio de la ley de convertibilidad. Esto para inmuebles adquiridos con anterioridad a esa fecha, naturalmente. Y para los adquiridos posteriormente, el valor de compra en caso de estar considerado en dólares estadounidenses, se convierte a pesos al cambio de uno por uno. La utilidad que surja de esta venta va a pagar el 35% en el caso de las sociedades de capital, y en el caso de la SH se distribuirá la utilidad entre los integrantes para pagar cada uno según su declaración personal. En estos casos es factible evitar el pago del impuesto si el dinero obtenido se destina a la compra de otro inmueble como reemplazo. Un dato adicional es que la ley no permite comprar tal inmueble de reemplazo en el exterior.

Una alternativa es que en el caso de una S.A que no cotice en bolsa., por ejemplo, se venda el paquete accionario con lo cual se vende también el inmueble, en cuyo caso actualmente tal venta de acciones está libre del impuesto a las ganancias. Pero hay antecedentes jurisprudenciales que determinan que hay una utilidad en el precio de venta del paquete accionario que está dada por una suerte de sobreprecio de tales acciones en el caso de transferirse el dominio societario. Es decir que tal dominio permitiría suponer un plus en el valor que sí estaría alcanzado por el impuesto a las ganancias en cabeza de los accionistas

En el caso de las personas físicas, la venta de sus propiedades personales no paga ganancias sino el impuesto a la transferencia de inmuebles, que lleva una tasa del 1,5% sobre el valor bruto de venta. Tales bienes son personales cuando hubieran estado alquilados, inexplotados o debe haber transcurrido más de dos años de su desafectación comercial.

El tercer caso es el de las empresas unipersonales. La venta de tales inmuebles está alcanzada por el impuesto a las ganancias.
Y el cuarto caso es el de propietarios del exterior (empresas o sociedades) de bienes inmuebles ubicados en el país, corresponde que el adquirente local retenga el 17,5% de impuesto a las ganancias, ya que la ley presume que el 50% del monto de la venta es utilidad, gravada por supuesto a la tasa del 35%. Cabe la posibilidad de que el residente del exterior viva en un país que tenga con la Argentina un convenio para evitar doble imposición, situación a contemplar y que puede permitir bajar la tasa. También existe un procedimiento que posibilita presentar al fisco los elementos y documentación concreta para justificar una retención de impuesto ajustada a la realidad Además, y respecto de los beneficiarios del exterior, cabe recordar que la Resolución 7/2003 de la Inspección General de Justicia presume que todas las sociedades ubicadas en los llamados "paraísos fiscales" pertenecen indirectamente a sociedades o personas físicas argentinas, una cuestión que no afecta el fondo de lo que estamos comentando, pe

LA SITUACIÓN ANTE EL IMPUESTO A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA (GMP)

Los inmuebles urbanos afectados a una actividad comercial, lo mismo que los rurales en todos los casos, están dentro del ámbito del impuesto a la ganancia mínima presunta. Cabe recordar que la ley de este impuesto fija un mínimo del activo (sin considerar deudas) de $ 200.000.- superado el cual se paga sobre todo el 1%.

Cabe acotar que los inmuebles rurales se benefician con una quita del 25% sobre el valor de la propiedad libre de mejoras. Y este valor, a su vez, será el que surja de comparar el valor de compra ajustado hasta 1992 o la valuación fiscal para el impuesto inmobiliario provincial, la que resulte mayor.

IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES (BP)

Los inmuebles urbanos están dentro de este tributo, para lo cual deben superar (junto con el resto de los activos del titular) la suma de $ 102.300.-, en cuyo caso se paga el 0,5% sobre todo el activo EXCEDENTE del mínimo señalado (por encima de los $ 200.000.- la tasa se eleva al 0,75%, sobre el excedente de dicha cifra). Hay que resaltar que las sociedades pagan BP por cuenta de los accionistas, dentro de la figura del llamado responsable sustituto, es decir que un campo dentro de una sociedad paga GMP por estar dentro de ella (naturalmente si el activo total supera los $ 200.000.-) y también paga BP en cabeza de los accionistas y por su tenencia accionaria, y en este caso no rige el límite de los $ 102.300.- de BP. La tasa es siempre 0,5% para este impuesto, sin mínimo no imponible, y además se toma el patrimonio neto (activo menos pasivo) para prorratear su valor entre la cantidad de acciones y llegar así al valor unitario de cada una, para determinar luego la porción correspondiente a cada

Un dato a tener en cuenta es que hay jurisprudencia respecto de que debe privar la realidad económica por sobre la llamada realidad registral. Este dato puede ser de interés en el caso de cesiones de predios o propiedades a los hijos para que realicen en ellos una actividad comercial o industrial, por ejemplo, en cuyo caso tal actividad en cabeza de los hijos paga GMP. Dado que el tema puede resultar vidrioso, es aconsejable en estos casos celebrar un contrato dándole fecha cierta en una escribanía.

TITULARES DEL EXTERIOR DE INMUEBLES

El representante local debe tributar GMP o BP según sea el caso bajo la figura del responsable sustituto. Acá entra a jugar la habitualidad de los actos en el país, prevista en la ley 19.550 de sociedades. Por ejemplo: un inmueble alquilado perteneciente a una sociedad del exterior entra en el ámbito de GMP, al menos según surge de consultas no vinculantes efectuadas al fisco.

OTRAS CONSIDERACIONES

Un aspecto interesante a resaltar es el hecho de que la actividad agropecuaria no es, según nuestro Código de Comercio, una actividad comercial, sino que es una actividad civil. Qué ocurre por ejemplo con una sociedad de hecho propietaria de un inmueble rural. O con una fundación, que en sí no persigue fines de lucro.

Hay un dictamen de la AFIP que ha dicho que la actividad agropecuaria de una Fundación está exenta porque no es una actividad comercial, sino civil. Es decir que no debe pagar BP responsable sustituto, y tampoco debe hacerlo una sociedad de hecho.

El punto es que la venta de un inmueble que no está afectado a una actividad de tercera categoría en el impuesto a las ganancias no debería pagar ganancias, sino transferencia de inmuebles.

En este trabajo dejamos abierto el tema, dadas las implicancias que tiene. Nos parece fundamental sin embargo que se fije una línea esclarecedora y definitiva por parte del fisco, para evitar precisamente este tipo de problemas.

Estudio Héctor Blas Trillo
Economía y Tributación
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Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Argentina